Sim, é possível vender um imóvel locado, mas, para isso, alguns cuidados devem ser tomados. Não há proibição de que um imóvel locado seja vendido, já que o locador detém sua propriedade, sendo o direito de dispor do bem (doando ou vendendo, por exemplo) um dos seus atributos.
A Lei do Inquilinato prevê inclusive a possibilidade de que o imóvel seja visitado por terceiros pretensos compradores. Uma das obrigações do locatário dispostas no artigo 23 da Lei do Inquilinato é admitir que seja o imóvel visitado e examinado por terceiros interessados. Eventual negativa do locatário poderá ensejar multa e até mesmo despejo. Todavia, é claro que tais visitas devem ser realizadas mediante agendamento.
Direito de preferência do locatário
O locatário, contudo, terá direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, conforme artigo 27 da Lei do Inquilinato. Ou seja, ele terá a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições dadas a um terceiro. Para isso, o vendedor ou a imobiliária deverá notificar o inquilino acerca da venda. Essa notificação poderá ser realizada por qualquer meio, desde que haja ciência inequívoca do locatário, e deverá apresentar todas as condições do negócio, como o preço, a forma de pagamento, etc.
Devidamente notificado, o locatário terá 30 dias para se manifestar. Se, nesse prazo, não expressar sua aceitação, entende-se que a proposta foi recusada.
E o que acontece se o locatário aceitar a proposta, mas mudar de ideia?
Se, após aceitação, o inquilino desistir do negócio, ele deverá responder por todos prejuízos causados ao proprietário.
E em caso de venda de imóvel sublocado? O sublocatário tem direito de preferência?
Sim, nesse caso a preferência é, em primeiro lugar, do sublocatário e, em seguida, do locador.
Há preferência do locatário em caso de doação do imóvel?
Não, o artigo 32 da Lei do Inquilinato deixa claro que não há direito de preferência em caso de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação, entre outros casos.
E se o vendedor desrespeitar o direito de preferência do inquilino?
O locatário que for preterido em seu direito de preferência tem o direito de buscar reparação por perdas e danos. Alternativamente, depositando o valor da venda e demais despesas relacionadas à transferência, ele pode haver para si o imóvel, desde que requeira no prazo de seis meses a contar do registro da venda junto ao Registro de Imóveis.
No segundo caso, para adquirir a propriedade, o locatário deverá ter averbado o contrato de locação junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. Há, contudo, casos em que a jurisprudência do STJ tem dispensado esse requisito, como em disputas que não envolvam terceiros e em situações nas quais o terceiro comprador do imóvel teve ciência inequívoca da intenção de compra do locatário.
Como fica a locação se o imóvel foi vendido a um terceiro?
Alienado o imóvel durante a locação, o novo proprietário tem a opção de rescindir o contrato, solicitando que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias, a contar do registro da venda no cartório. No entanto, se (i) a locação for por prazo determinado, (ii) o contrato incluir cláusula de vigência em caso de alienação e (iii) estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, o locatário poderá permanecer no imóvel até o fim do prazo de locação.
Consulte um profissional!
Por tudo isso, na hora de vender, comprar ou alugar um imóvel, é indispensável o auxílio de um profissional especializado. Apenas por meio de uma criteriosa análise da situação do imóvel e dos termos do contrato é possível verificar e reduzir os riscos que envolvem essas transações imobiliárias.
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